Ernstig gebrek of niet?

Met enige regelmaat verschijnen er uitspraken over de vraag of een gebrek in een werk als een ernstig gebrek moet worden aangemerkt. Die kwalificatie is met name relevant als een werk al wat langer geleden is opgeleverd.

Beperkte aansprakelijkheid na oplevering

Na oplevering is de aannemer volgens de meeste standaardvoorwaarden in de bouw namelijk nog maar beperkt aansprakelijk. In eerste instantie nog voor opleveringspunten en punten die tijdens de onderhoudstermijn aan het licht treden. Daarna is de aansprakelijkheid doorgaans beperkt tot onderdelen waarvoor een expliciete garantie is verstrekt. Bij garantiewoningen geldt daarnaast een algemene garantie van zes jaar voor goed en deugdelijk werk. Verder zal de aannemer doorgaans nog vijf jaren aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken. Zijn de hiervoor vermelde termijnen verstreken, dan is de aannemer meestal alleen nog aansprakelijk te stellen als sprake is van een ernstig gebrek. De aansprakelijkheid daarvoor varieert van 10 jaren op grond van de UAV tot 20 jaren in de contracten met betrekking tot garantiewoningen.

Bezwijken

Niet ieder gebrek is een ernstig  gebrek. Zelfs als een gebreken ernstige gevolgen kan hebben of een gebrek in het normale spraakgebruik wellicht als ernstig zou kunnen beschouwd, hoeft in juridische zin nog geen sprake te zijn van een ernstig gebrek.

Het begrip ‘ernstig gebrek’ kent een specifieke definitie. Op grond daarvan is een gebrek ernstig indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, of het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming. Een gebrek kan dus op twee gronden ernstig zijn: ofwel als een bezwijksituatie aan de orde is, of als het werk daardoor niet meer geschikt is voor zijn bestemming. Overigens kan ook sprake zijn van een ernstig gebrek als het werk in de toekomst dreigt te bezwijken en dit alleen met ingrijpend kostbaar herstel kan worden voorkomen.

Frans balkon

Onlangs zijn twee uitspraken gewezen, waarin gediscussieerd is over de vraag of sprake was van een ernstig gebrek. In een uitspraak van 4 maart 2020 oordeelde de Raad van Arbitrage dat sprake was van een gebrekkige bevestiging van een Frans balkon. Die had volgens de normen uit het bouwbesluit niet aan een houten gevelkozijn bevestigd mogen worden, maar aan de draagconstructie van het gebouw. Dat was hier niet gebeurd. De balustrade aan de buitenzijde van het balkon was in plaats daarvan bevestigd aan het houten deurkozijn. Ter plaatse van de boutverbinding waren die kozijnen gaan rotten.

Volgens arbiter was dit een ernstig gebrek. De balustrade vormde een doorvalbeveiliging en vormde daarmee een constructief onderdeel van de woning. Vanwege het gebrek in de bevestiging bestond aldus het risico dat een deel van de constructie naar beneden zou storten en was de veiligheid van de bewoners in de woning in het geding. Daarmee was de ruimte waaraan het Franse balkon hing ongeschikt als woning en was er sprake van een ernstig gebrek.

Vallende geveldelen

In eerdere uitspraken heeft de Raad van Arbitrage geoordeeld dat het feit dat onderdelen van de gevel naar beneden zouden kunnen vallen en daarmee een veiligheidsrisico vormden, op zich niet voldoende is om te kwalificeren als ernstig gebrek. Daarvoor moet worden beoordeeld of de constructieve hechtheid van het gebouw in gevaar is. Bij afvallende gevelbeplating of sierelementen aan de gevel hoeft dit niet het geval te zijn. In dit geval lijkt dan ook niet doorslaggevend dat de Franse balkons naar beneden zouden kunnen vallen, maar dat daarmee de aangrenzende ruimte niet meer veilig was. Daarmee werd aan het tweede criterium voldaan op grond waarvan sprake kan zijn van een ernstig gebrek: de woning was deels niet meer geschikt om veilig als woning te gebruiken.

Verzakkende vloeren

In een uitspraak uit november 2019 stelden de kopers van een woning dat scheurvorming in hun vloer een ernstig gebrek inhield. De scheurvorming zou het gevolg zijn van een slechte verdichting van de ondergrond, die de draagkracht van de fundering zou aantasten. Daar ging arbiter niet in mee. Volgens hem was de scheurvorming het gevolg van normale onderlinge werking van verschillende materialen of van zettingen van de begane grondvloer. Dat is op zich nog geen ernstig gebrek, ook niet als deze zetting het gevolg is van onvoldoende verdichting van het zandpakket. Dat ook de funderingsstroken zouden verzakken is verder niet gebleken. Arbiter concludeert dan ook dat de woning door de scheurvorming niet zal vergaan, de hechtheid van de constructie of een onderdeel ervan niet werd aangetast en dat de scheurvorming de woning ook niet onbewoonbaar maakt. Kortom, er is in dit geval geen sprake van een ernstig gebrek.

Witte raaf

Ieder bouwwerk is ooit nieuw opgeleverd. Hoe langer dat geleden is, hoe meer de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor de staat van het werk. Na verloop van tijd zal de aannemer alleen nog aan te spreken zijn op ernstige gebreken. Daarvoor geldt een specifieke definitie, waaruit volgt dat niet snel sprake is van een dergelijk gebrek. Soms komt een uitspraak voorbij, waarin daar niettemin toe wordt geconcludeerd. Niet zo zeldzaam als een witte raaf, maar wel het vermelden waard.

 

Bron: RvA 28 februari 2020, nr. 36.744 en RvA 25 november 2019, nr. 36.667.