Actueel

Ubink Rijs is een hoogwaardig gespecialiseerd advocatenkantoor op het gebied van vastgoed & overheid. Op deze pagina houden wij u op de hoogte van actuele ontwikkelingen op ons vakgebied. Stelt u het op prijs om proactief, rechtstreeks voorzien te worden van kennis die relevant is voor uw specifieke situatie? Neemt u dan contact met ons op. Wij voorzien graag in uw informatiebehoefte.

Doorleggen bestuurlijke boete WAV toegestaan11 december 2015

  • Op grond van de Wet Arbeid Vreemdelingen (WAV) kan een bestuurlijke boete worden opgelegd aan de werkgever die een vreemdeling tewerkstelt zonder over de vereiste vergunningen te beschikken. Het begrip ”werkgever” wordt daarbij ruim uitgelegd. In de bouw betekent dit dat ook opdrachtgevers en hoofdaannemers als werkgever kunnen worden aangemerkt en beboet kunnen worden als onder in de keten een vreemdeling zonder vergunning op de bouw aan het werk is.

    Doorleggen boete

    In bouwcontracten wordt de boete vanwege overtreding van een voorschrift uit de WAV veelal doorgelegd  naar de partij die de vreemdeling daadwerking in dienst heeft. In lagere jurisprudentie is wisselend antwoord gegeven op de vraag of het doorleggen van de boete toegestaan was. In sommige uitspraken is een doorlegginsbepaling nietig geoordeeld. Daarmee zou de strekking van de wet worden doorkruist, namelijk het opleggen van een eigen verantwoordelijkheid voor alle partijen die de vreemdeling te werk stellen. Door de boete door te leggen wordt afbreuk gedaan aan de beoogde afschrikwekkende werking ervan en daarmee aan het handhaven van de doelstellingen van de wet.

    Prejudiciële vraag

    Om een einde te maken aan de onzekerheid over de vraag of de bestuurlijke boete uit de WAV doorgelegd mag worden, is deze vraag voorgelegd aan de Hoge Raad. Hij heeft hierover uitspraak gedaan op 11 december 2015. De Hoge Raad heeft allereerst onderschreven dat het doorleggen van de boete afbreuk doet aan de effectiviteit van de wet, voor zover deze is gericht op andere partijen dan de daadwerkelijke werkgever. Daar staat echter een aantal argumenten tegenover, die maken dat de Hoge Raad het doorleggen van de bestuurlijke boete toch toelaatbaar acht. Zo verzet de wet zich niet ertegen dat het naleven van de wet aan een derde wordt opgedragen. Dan valt niet in te zien, aldus de Hoge Raad, waarom het tekortschieten daarin door de betreffende derde niet als  wanprestatie mag worden aangemerkt met schadeplichtigheid tot gevolg. De schade die aldus op de derde kan worden verhaald, kan onder andere de bestuurlijke boete op grond van de WAV betreffen. De Hoge Raad wijst erop dat door de mogelijkheid van verhaal van de boete op de volgende schakel in de keten, de financiële prikkel om de Wav na te leven indirect wordt geconcentreerd bij de partij in de keten die het meest betrokken is bij de tewerkstelling van de arbeidskrachten. Dit vormt wellicht zelfs een extra prikkel om de wet na te leven.

    Faillissementsrisico

    Volgens de Hoge Raad worden de doelstellingen van de wet niet ondergraven met een contractuele bepaling waardoor boetes worden doorgelegd naar de partij die de vreemdeling daadwerkelijk aan het werk zet. Het ruime werkgeverbegrip blijft gehandhaafd. De Hoge Raad betrekt expliciet in zijn oordeel dat de volgens de wet verantwoordelijke partijen een insolventierisico lopen, indien zij uitsluitend vertrouwen op het contractueel doorleggen van de boete naar de partij die de vreemdeling daadwerkelijk inschakelt. Bij faillissement van die partij loopt de mede-verantwoordelijke hoofdaannemer of opdrachtgever het risico op een niet-verhaalbare bestuurlijke boete. Ook voor hen blijft dus gelden dat toezicht op naleving van de WAV van belang is en het een risico is om uitsluitend te vertrouwen op contractuele bepalingen waarin deze verantwoordelijkheid ”“ en de sancties bij schending ervan ”“ worden verlegd naar lagere schakels in de keten.

    Bron: Hoge Raad 11 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3568.

Geharmoniseerde normen Vuurwerkbesluit onverbindend25 november 2015

  • Op 28 oktober 2015 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State als hoogste bestuursrechter uitspraak gedaan op de beroepen van twee vuurwerkbedrijven tegen door de staatssecretaris in 2014 opgelegde handhavingsbesluiten vanwege het niet voldoen van vuurwerk aan de NEN-norm 15947-5:2010 (“de NEN-norm”). Deze NEN-norm betreft een door Europese Normalisatie Instituten uitgegeven geharmoniseerde norm op basis van de Pyrorichtlijn (nr. 2007/23/EG). Volgens de staatssecretaris is door afwijking van de NEN-norm (geharmoniseerde norm) het Vuurwerkbesluit overtreden.

    Namens een van beide bedrijven heeft advocaat mr. Thomas Rijs van Ubink Rijs Advocaten in beroep onder meer aangevoerd dat deze NEN-norm verbindende kracht mist, nu is nagelaten om overeenkomstig artikel 1A.1.7, eerste lid van het Vuurwerkbesluit deze norm als geharmoniseerde norm bij ministeriële regeling vast te stellen en bekend te maken. De norm is immers enkel door het Nederlands Normalisatie-Instituut in de Staatscourant geplaatst, terwijl de voorgeschreven ministeriële regeling en de bekendmaking daarvan ontbreekt.

    De Afdeling volgt het betoog van mr. Rijs en concludeert dat geen ministeriële regeling in de zin van het Vuurwerkbesluit is vastgesteld. Handhaving gebaseerd op overtreding van de NEN-norm was dan ook niet mogelijk. Om die reden wordt in beide zaken het beroep gegrond verklaart en worden de besluiten van de staatssecretaris daarom door de Afdeling vernietigd. De hele uitspraak kunt u lezen via deze link: http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=85552

    Overigens is inmiddels het Vuurwerkbesluit alweer gewijzigd en is daarbij ook de wijze waarop de geharmoniseerde normen in het Nederlandse Vuurwerkbesluit doorwerken aangepast.

Wetsvoorstel wijziging aanbestedingswet 2012 gepubliceerd29 oktober 2015

  • Implementatie nieuwe aanbestedingsrichtlijnen

    In 2014 zijn nieuwe aanbestedingsrichtlijnen vastgesteld. Deze dienen uiterlijk 18 april 2016 te zijn geïmplementeerd in nationale wetgeving. In Nederland is daarom beoordeeld of de Aanbestedingswet 2012 in verband hiermee aangepast moet worden. Tegelijkertijd is deze betrekkelijk recente wet geëvalueerd. Ook de uitkomsten hiervan zijn verwerkt in het voorliggende wetsvoorstel.

    Innovatie partnerschap

    De belangrijkste wijzigingen uit het wetsvoorstel betreffen:

    • De introductie van een nieuwe aanbestedingsprocedure, te weten de procedure voor het innovatiepartnerschap. Deze procedure voorziet in de mogelijkheid om een partnerschap aan te gaan met een onderneming voor de ontwikkeling van een innovatief product, werk of dienst en het resultaat daarvan vervolgens direct aan te kopen;
    • Wijziging van de terminologie die wordt gehanteerd voor de toe te passen gunningscriteria. De naam van het gunningscriterium “economisch meest voordelige inschrijving” wordt gewijzigd in “beste prijs-kwaliteitverhouding”. Tegelijkertijd wordt een nieuw gunningscriterium geintroduceerd, te weten laagste kosten op basis van kosteneffectiviteit. Bij dit criterium wordt niet alleen naar de kostprijs gekeken, maar naar de laagste kosten bij een life cycle-benadering;
    • De mogelijkheden om de onderhandelingsprocedure met voorafgaande bekendmaking of de concurrentiegerichte dialoog te hanteren, worden vergroot. De voorwaarden waaronder dit is toegestaan worden versoepeld.

    Verder verdient nog vermelding dat het wetsvoorstel voorziet in verplicht elektronisch aanbesteden en dat de termijn tussen de laatste nota van inlichtingen en het indienen van een inschrijving verlengd is van zes dagen naar tien dagen. Dit was een van de aanbevelingen die voortvloeide uit de evaluatie van de Aanbestedingswet 2012. Bron: TK 2015-2016, nr. 34329, nr. 2 en 3 (voorstel van wet en Memorie van Toelichting).

Duidelijkheid over courtage aan huurder bij huurbemiddeling via website16 oktober 2015

  • courtageverbod

    In de wet is opgenomen dat het toegestaan is om bij bemiddeling voor beide partijen op te treden, mits strijd tussen de belangen van beide opdrachtgevers is uitgesloten en schriftelijk toestemming wordt verleend door consument-opdrachtgevers. Betreft de bemiddeling het tot stand brengen van een koop- of huurovereenkomst dan mag aan de koper of huurder geen courtage in rekening worden gebracht.Deze wettelijke regeling leidde op twee punten tot onduidelijkheid nieuwe alinea. Ten eerste werd wel betoogd dat geen sprake was van bemiddeling mede ten behoeve van de verhuurder of verkoper, indien bij deze partij geen courtage in rekening werd gebracht. Als argument hiervoor werd verwezen naar de definitie van de bemiddelingsovereenkomst. Van deze definitie maakt onderdeel uit dat bemiddeling tegen loon dient te geschieden. Bij het ontbreken van loon zou in deze redenering geen sprake zijn van een bemiddelingsovereenkomst.Ten tweede was onduidelijk of het uitsluitend plaatsen van te huur zijnde woonruimte op een website als een bemiddelingsopdracht namens de verhuurder kon worden aangemerkt.

    prejudiciële vragen

    De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 16 oktober 2015 over beide punten duidelijkheid verschaft. Op de eerste vraag heeft de Hoge Raad geantwoord dat ook als geen courtage in rekening wordt gebracht bij de verhuurder, maar wel mede namens de verhuurder wordt opgetreden, sprake is van een bemiddelingsopdracht. Ook als geen courtage in rekening wordt gebracht bij de verhuurder is het dus niet toegestaan courtage bij de huurder in rekening te brengen als mede namens de verhuurder is bemiddeld.

    wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten

    De Hoge Raad is met deze uitspraak het Wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten net voor. In dit wetsvoorstel was de betreffende onduidelijkheid ook al weggenomen. Volgens de Toelichting daarop is het al dan niet verschuldigd zijn van loon geen constitutief vereiste voor de kwalificatie van een overeenkomst als bemiddelingsopdracht. De verduidelijking van de wettekst op dit punt wordt binnenkort van kracht.

    huurbemiddeling via website vs elektronisch prikbord

    De Hoge Raad heeft ook duidelijkheid gecreëerd over de vraag of het vrijblijvend plaatsen van te huur zijnde woonruimte op een website van een huurbemiddelaar als een bemiddelingsovereenkomst kan worden aangemerkt. Volgens de Hoge Raad is dit het geval, ongeacht van wie het initiatief uitgaat om de te verhuren woonruimte op de website te plaatsen. Een uitzondering geldt echter als de website alleen als elektronisch prikbord functioneert en de beheerder van de website aspirant-verhuurders en aspirant-huurders niet van elkaar afschermt en het hen niet onmogelijk maakt rechtstreeks en zonder tussenkomst van de website-beheerder met elkaar in contact te treden om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Als een website-beheerder op de website vermeldt dat geïnteresseerde huurders contact dienen op te nemen met de verhuurder, is geen sprake van huurbemiddeling namens de verhuurder. In dat geval mag de beheerder van de website met de aspirant-huurders een bemiddelingsfee overeenkomen, bijvoorbeeld door toegang tot de website alleen mogelijk te maken na aanmelding en inschrijving als woningzoekende bij de website-beheerder.

    Bron: Hoge Raad 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099

Burgemeester Losser sloot woning terecht vanwege vondst hennepkwekerij25 september 2015

  • De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 23 september als hoogste bestuursrechter uitspraak gedaan op het door mr. T.D. Rijs van Ubink Rijs Advocaten namens de burgemeester van Losser ingesteld hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel inzake de sluiting van een woning in verband met een hennepkwekerij.

    De rechtbank Overijssel oordeelde eerder dat de burgemeester een woning boven een café in Glane niet had mogen sluiten omdat de eigenaar ten onrechte als overtreder was aangemerkt. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft nu in hoger beroep echter geoordeeld dat de burgemeester wel degelijk tot sluiting mocht overgaan en heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd. Conform het betoog van mr. T.D. Rijs heeft de Afdeling geoordeeld dat een last onder bestuursdwang tot sluiting ook aan de eigenaar als rechthebbende kan worden opgelegd en dat de vraag of de eigenaar als overtreder kan worden aangemerkt niet meer relevant is nu geen kostenverhaal plaats zal kunnen vinden. Daarmee staat definitief vast dat de burgemeester na de vondst van de hennepplantage terecht tot sluiting van de woning voor een periode van drie maanden is overgegaan.

    De volledige uitspraak is te lezen via: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2015:2986

    In de pers zijn verschillende artikelen over deze kwestie verschenen, hieronder de links naar enkele artikelen:

    http://www.rtvoost.nl/nieuws/default.aspx?nid=226848&cat=1&rubriek=1

    http://www.rtvoost.nl/nieuws/default.aspx?cat=1&nid=222697

Omwonenden bestrijden succesvol uitbreiding manege Laren10 september 2015

Toch geen staatssteun in leidschendam?30 juni 2015

  • Eerder berichtten wij over het oordeel van de Europese Commissie inzake nieuwe contractcondities tussen een gemeente en een projectontwikkelaar in verband met gewijzigde marktomstandigheden. Om een project vlot te trekken had de gemeente Leidschendam-Voorburg ingestemd met een verlaagde grondprijs en met het afzien van een eerder overeengekomen grondexploitatie- en kwaliteitsbijdrage. In totaal was hiermee een bedrag gemoeid van bijna ? 7 miljoen. De Europese Commissie was van oordeel dat sprake was van staatssteun, omdat een private contractspartij geen medewerking zou hebben verleend aan dergelijke, gewijzigde contractcondities.

    Beginsel van de particuliere investeerder

    De Nederlandse Staat, de gemeente Leidschendam-Voorburg en de betrokken projectontwikkelaars hebben het oordeel van de Europese Commissie in rechte aan de orde gesteld. Het Gerecht van de Europese Unie heeft hen in het gelijk gesteld. Het Gerecht heeft getoetst of de Europese Commissie het beginsel van de particuliere investeerder op juiste wijze heeft toegepast. In dit geval moest daartoe worden onderzocht of de overeengekomen grondprijsverlaging en de kwijtschelding van de in 2004 nog voorziene staatssteun vormden. Nagegaan diende te worden of een particuliere investeerder ertoe had kunnen worden gebracht tot een vergelijkbaar heronderhandelingsresultaat te komen als in dit geval is uitonderhandeld. Deze beoordeling diende uitdrukkelijk plaats te vinden binnen het kader van de oorspronkelijke contractcondities. Alle relevante aspecten van de betreffende transactie en haar context dienden daartoe onderzocht te worden. De Europese Commissie heeft dit volgens het Hof onvoldoende gedaan. Met name had de Europese Commissie ook in de beoordeling moeten betrekken dat het in 2004 de uitdrukkelijke bedoeling van partijen was om de overeenkomst zoveel mogelijk in stand te houden en de mogelijkheden tot beëindiging te beperken. Heronderhandeling lag met andere woorden voor de hand. Ook had moeten worden beoordeeld of bij het beëindigen van de overeenkomst een gunstiger resultaat had kunnen worden behaald. Daarvoor was een vaststelling vereist van de marktwaarde van de grond ten tijde van het maken van de nieuwe afspraken, om te kunnen beoordelen of de variant van beëindiging van de oude overeenkomst in combinatie met een nieuwe gronduitgifte financieel interessanter zou zijn geweest voor een marktpartij dan het aanpassen van de contractcondities zoals in dit geval heeft plaatsgevonden. De Europese Commissie heeft echter nagelaten de marktwaarde van de grond te bepalen en heeft mede daarom niet kunnen vaststellen dat de gemeente heeft ingestemd met financieel gunstigere condities dan een particuliere investeerder zou hebben gedaan.

    Bewijslast

    Opvallend is met name dat het Gerecht oordeelt dat het aan de Europese Commissie is om aan te tonen dat sprake is van een maatregel die staatssteun inhoudt en leidt tot een niet marktconform voordeel, waartoe een particuliere investeerder niet zou zijn overgegaan. Het is kortom niet aan de Nederlandse overheid om aan te tonen dat een bepaalde maatregel niet tot staatssteun leidt, maar aan de Commissie om het omgekeerde aan te tonen. Daarbij moet de Commissie de toets uitvoeren of een particuliere investeerder tot vergelijkbare afspraken zou zijn gekomen. Uit deze uitspraak volgt dat dit een uiterst zorgvuldige analyse vereist van de aan de orde zijnde omstandigheden, in dit geval afgezet tegen de oorspronkelijke contractvoorwaarden, om te bezien of de aanpassing daarvan ook door een particuliere wederpartij zou zijn geaccepteerd. Ter illustratie, volgens het Gerecht had de Europese Commissie in die beoordeling moeten betrekken de strekking van de 70%-voorverkoopbepaling, de complexiteit van het project, de sterke contractuele positie van de ontwikkelaar omdat zij als enige een publiek-privaatpartnerschap met de gemeente had gesloten, het feit dat het project het centrale deel was van een meeromvattend geheel en dat de gemeente ook belang had bij het snel zo mogelijk ontvangen van de inkomsten uit de commerciële ruimten en woningen in het overige gedeelte van het project, het niet kunnen voorzien hoeveel schade en rente de gemeente zelf had moeten dragen, de gestelde schade indien het project niet zou worden uitgevoerd en het feit dat de gemeente uiteindelijk slechts 50% van het verlies als gevolg van de verlaging van de grondprijs en de kwijtschelding van de verschillende bijdragen moest dragen.Met deze uitspraak werpt het Gerecht een serieuze drempel op voor de Europese Commissie om te kunnen concluderen dat sprake is van staatssteun. Het is goed mogelijk dat de Commissie de bewijslastverdeling waartoe het Gerecht heeft geoordeeld zo fundamenteel acht, dat het daarover een uitspraak van het Europese Hof wenst. Wordt dus mogelijk vervolgd.

    Bron: Gerecht van de Europese Unie d.d. 30 juni 2015, nrs. C-186/13, C-190/13 en C-193/13

Beleidslijn college sanering verhuur kleine commerciële ruimte12 mei 2015

  • Op grond van de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) hebben zorginstellingen toestemming nodig van het College Sanering Zorginstellingen om tot verhuur over te gaan van onroerend goed dat eigendom is van de zorginstelling. In dat kader wordt onder andere de marktconformiteit van de huurprijs getoetst. Dit goedkeuringsvereiste maakt onderdeel uit van de regelgeving waarmee de overheid het weglekken van zorgkapitaal naar de markt wenst te voorkomen.

    extramuraliseren

    Sinds 1 januari 2013 is het extramuraliseren van de lichtere zorgzwaartepakketten (zzp’s) in gang gezet. Dit heeft onder andere tot gevolg dat zorginstellingen die huisvesting wensen te bieden in combinatie met het aanbieden van zorg in de lagere zzp’s, zelf tot verhuur moeten overgaan. Op grond van de WTZi en de Beleidsregel vervreemding onroerende zaken is daarvoor toestemming van het College Sanering vereist. Om te voorkomen dat iedere kamer apart moet worden gemeld, heeft het College Sanering besloten dat bij verhuur van kamers of appartementen een eenmalige melding voldoende is. Het College Sanering kan dan een algemene goedkeuring afgeven voor dergelijke verhuur, mits wordt verhuurd voor een huurprijs die tenminste 70% bedraagt van de huurprijs die volgt uit het woningwaarderingsstelsel.

    kleine commerciële ruimtes

    In toenemende mate verhuren zorginstellingen ook kleine commerciële ruimtes aan zorggerelateerde partijen, alsook aan medische specialistenmaatschappen. Het College Sanering heeft voor dergelijke verhuur een vergelijkbare beleidslijn ontwikkeld als voor de verhuur in het kader van de extramuralisering. Dit beleid komt erop neer dat een generieke goedkeuring kan worden verkregen voor verhuur van commerciële ruimtes tot 100 m2 voor een periode van vijf jaar. Bij het verlenen van deze generieke goedkeuring vindt controle plaats op de beoogde huurprijs. Daartoe dient een algemene taxatie voor bedrijfsruimtes te worden overgelegd. Het College Sanering behoudt zich verder het recht voor de overeenkomsten te controleren, die op basis van de generieke toestemming in de periode daarna worden aangegaan. Voorafgaande goedkeuring per individuele huurovereenkomst is dan echter niet meer nodig.

    Bron: Beleidslijn verhuur van kleine ruimtes in instellingen d.d. 12 mei 2015

Verklaring afwezigheid houtworm is geen garantie7 april 2015

  • NVM-koopovereenkomsten kennen in artikel 5.1 en 5.3 standaardbepalingen over de staat waarin een woning wordt geleverd. Enerzijds wordt de woning aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt. Anderzijds garandeert de verkoper de afwezigheid van gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan. Deze bepalingen leiden met enige regelmaat tot discussie over de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken aan de woning die na de levering worden geconstateerd.

    houtworm

    Zo ook in een uitspraak van Hof Leeuwarden over een situatie waarbij na levering bleek dat de vloer van een woning door houtworm was aangetast. De hiervoor genoemde standaardbepalingen waren van toepassing, aangevuld met een zogenaamde ouderdomsclausule. Daarin verklaart de koper dat hij bekend is met het feit dat het gekochte een oudere woning betreft, wat betekent dat lagere eisen aan de bouwkwaliteit lager liggen dan bij nieuwe woningen. Daarnaast had de verkoper in de vragenlijst bij de koopovereenkomst ingevuld dat de woning niet door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam was aangetast.Het Hof moet de vraag beantwoorden of de schade vanwege de aanwezigheid van houtworm voor rekening van de verkoper moet komen. Dit zou op drie gronden het geval kunnen zijn, namelijk vanwege een geschonden garantie dat geen houtworm aanwezig is, omdat sprake zou kunnen zijn van non-conformiteit (de woning was niet geschikt voor normaal gebruik) of op grond van dwaling bestaande uit een onjuiste inlichting van de verkoper over de afwezigheid van houtworm.

    verklaring is geen garantie

    De koper krijgt drie keer nul op het rekest. Weliswaar heeft de verkoper verklaard dat de woning niet door houtworm was aangetast, maar mede vanwege de ouderdom van de woning, heeft de koper deze verklaring redelijkerwijs niet mogen opvatten als een garantie dat er geen houtworm aanwezig zou zijn, aldus het Hof.Op basis van de beschikbare deskundigenrapporten concludeert het Hof verder dat weliswaar maatregelen nodig zijn, maar dat de aantasting er niet toe leidt dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid kan worden bewoond. Er is dus geen sprake van de situatie dat de woning niet geschikt zou zijn voor het beoogde gebruik.Als laatste wordt ook het beroep op dwaling afgewezen. Weliswaar is een dwalingssituatie aan de orde – de koper had een onjuiste voorstelling van zaken op basis van informatie die de verkoper hem had verstrekt. Het Hof laat deze dwaling echter voor risico van de koper, met als motivering dat de verkoper ook niet wist dat zijn verklaring onjuist was en dat de koper deze mededeling mede gelet op de ouderdom van de woning niet als een garantie heeft mogen opvatten.

    zorgvuldige redactie

    Deze uitspraak illustreert het belang van zorgvuldige contractering. Ongetwijfeld zullen de koper en zijn advocaat hebben gemeend dat de verkoper aan te spreken was op zijn onjuiste verklaring over de afwezigheid van houtworm. Door uitleg van de betreffende verklaring binnen de verdere context van hetgeen is overeengekomen, wordt de waarde van deze verklaring genuanceerd. Als bedoeld was om een garantie van de verkoper op de afwezigheid van houtworm te verkrijgen, had op dit punt een garantie opgenomen moeten worden.

    Bron: Hof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2530.

Nieuw ROZ-model huur kantoorruimte en overige bedrijfsruimte25 maart 2015

  • Bij de verhuur van kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (niet zijnde winkelruimte of horeca ex artikel 7:290 BW) wordt in de praktijk veelvuldig gebruik gemaakt van het door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) opgestelde model voor de huurovereenkomst dat dateerde uit 2003.

    Onlangs heeft de ROZ een vernieuwd model van de huurovereenkomst gepresenteerd, met daarbij ook een vernieuwde set algemene bepalingen. In het nieuwe model zijn een aantal aanpassingen doorgevoerd ten opzichte van het model van 2003. Daarmee is beoogd om de verhouding tussen verhuurder en huurder in de modelovereenkomst wat evenwichtiger te maken. Gelet op de beperkte aard en omvang van de wijzigingen, blijft de modelovereenkomst echter overwegend verhuurdersvriendelijk.

    Het nieuwe model met de nieuwe algemene bepalingen, alsmede een toelichting bij het vernieuwde model, kunt u vinden op de website van de ROZ: http://www.roz.nl/nl/roz/modellen/kantoorruimte

    Bij gebruik van de modelovereenkomst is het belangrijk om goed na te denken over het al dan niet opnemen van eventuele aanvullende of afwijkende bepalingen. Op die wijze kan voor een concrete situatie met toepassing van de modelovereenkomst een op de individuele situatie toegesneden overeenkomst worden gecreëerd.

    Heeft u vragen met betrekking tot de huur van kantoorruimte of bedrijfsruimte of hebt u bijstand van een huurrecht advocaat nodig? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op.