Actueel

Ubink Rijs is een hoogwaardig gespecialiseerd advocatenkantoor op het gebied van vastgoed & overheid. Op deze pagina houden wij u op de hoogte van actuele ontwikkelingen op ons vakgebied. Stelt u het op prijs om proactief, rechtstreeks voorzien te worden van kennis die relevant is voor uw specifieke situatie? Neemt u dan contact met ons op. Wij voorzien graag in uw informatiebehoefte.

Vertraging op de bouw door Corona17 maart 2020

  • Zojuist hebben wij onze relaties geïnformeerd over de juridische aspecten van de gevolgen van de Corona-crisis voor het geval de bouw daardoor komt stil te vallen. Indien u deze informatie ook wenst te ontvangen, stellen wij die graag aan u beschikbaar. U kunt daartoe contact met ons opnemen via info@ubinkrijs.nl of uiteraard via uw vaste contactpersoon van ons kantoor.

Ernstig gebrek of niet?10 maart 2020

  • Met enige regelmaat verschijnen er uitspraken over de vraag of een gebrek in een werk als een ernstig gebrek moet worden aangemerkt. Die kwalificatie is met name relevant als een werk al wat langer geleden is opgeleverd.

    Beperkte aansprakelijkheid na oplevering

    Na oplevering is de aannemer volgens de meeste standaardvoorwaarden in de bouw namelijk nog maar beperkt aansprakelijk. In eerste instantie nog voor opleveringspunten en punten die tijdens de onderhoudstermijn aan het licht treden. Daarna is de aansprakelijkheid doorgaans beperkt tot onderdelen waarvoor een expliciete garantie is verstrekt. Bij garantiewoningen geldt daarnaast een algemene garantie van zes jaar voor goed en deugdelijk werk. Verder zal de aannemer doorgaans nog vijf jaren aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken. Zijn de hiervoor vermelde termijnen verstreken, dan is de aannemer meestal alleen nog aansprakelijk te stellen als sprake is van een ernstig gebrek. De aansprakelijkheid daarvoor varieert van 10 jaren op grond van de UAV tot 20 jaren in de contracten met betrekking tot garantiewoningen.

    Bezwijken

    Niet ieder gebrek is een ernstig  gebrek. Zelfs als een gebreken ernstige gevolgen kan hebben of een gebrek in het normale spraakgebruik wellicht als ernstig zou kunnen beschouwd, hoeft in juridische zin nog geen sprake te zijn van een ernstig gebrek.

    Het begrip ‘ernstig gebrek’ kent een specifieke definitie. Op grond daarvan is een gebrek ernstig indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, of het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming. Een gebrek kan dus op twee gronden ernstig zijn: ofwel als een bezwijksituatie aan de orde is, of als het werk daardoor niet meer geschikt is voor zijn bestemming. Overigens kan ook sprake zijn van een ernstig gebrek als het werk in de toekomst dreigt te bezwijken en dit alleen met ingrijpend kostbaar herstel kan worden voorkomen.

    Frans balkon

    Onlangs zijn twee uitspraken gewezen, waarin gediscussieerd is over de vraag of sprake was van een ernstig gebrek. In een uitspraak van 4 maart 2020 oordeelde de Raad van Arbitrage dat sprake was van een gebrekkige bevestiging van een Frans balkon. Die had volgens de normen uit het bouwbesluit niet aan een houten gevelkozijn bevestigd mogen worden, maar aan de draagconstructie van het gebouw. Dat was hier niet gebeurd. De balustrade aan de buitenzijde van het balkon was in plaats daarvan bevestigd aan het houten deurkozijn. Ter plaatse van de boutverbinding waren die kozijnen gaan rotten.

    Volgens arbiter was dit een ernstig gebrek. De balustrade vormde een doorvalbeveiliging en vormde daarmee een constructief onderdeel van de woning. Vanwege het gebrek in de bevestiging bestond aldus het risico dat een deel van de constructie naar beneden zou storten en was de veiligheid van de bewoners in de woning in het geding. Daarmee was de ruimte waaraan het Franse balkon hing ongeschikt als woning en was er sprake van een ernstig gebrek.

    Vallende geveldelen

    In eerdere uitspraken heeft de Raad van Arbitrage geoordeeld dat het feit dat onderdelen van de gevel naar beneden zouden kunnen vallen en daarmee een veiligheidsrisico vormden, op zich niet voldoende is om te kwalificeren als ernstig gebrek. Daarvoor moet worden beoordeeld of de constructieve hechtheid van het gebouw in gevaar is. Bij afvallende gevelbeplating of sierelementen aan de gevel hoeft dit niet het geval te zijn. In dit geval lijkt dan ook niet doorslaggevend dat de Franse balkons naar beneden zouden kunnen vallen, maar dat daarmee de aangrenzende ruimte niet meer veilig was. Daarmee werd aan het tweede criterium voldaan op grond waarvan sprake kan zijn van een ernstig gebrek: de woning was deels niet meer geschikt om veilig als woning te gebruiken.

    Verzakkende vloeren

    In een uitspraak uit november 2019 stelden de kopers van een woning dat scheurvorming in hun vloer een ernstig gebrek inhield. De scheurvorming zou het gevolg zijn van een slechte verdichting van de ondergrond, die de draagkracht van de fundering zou aantasten. Daar ging arbiter niet in mee. Volgens hem was de scheurvorming het gevolg van normale onderlinge werking van verschillende materialen of van zettingen van de begane grondvloer. Dat is op zich nog geen ernstig gebrek, ook niet als deze zetting het gevolg is van onvoldoende verdichting van het zandpakket. Dat ook de funderingsstroken zouden verzakken is verder niet gebleken. Arbiter concludeert dan ook dat de woning door de scheurvorming niet zal vergaan, de hechtheid van de constructie of een onderdeel ervan niet werd aangetast en dat de scheurvorming de woning ook niet onbewoonbaar maakt. Kortom, er is in dit geval geen sprake van een ernstig gebrek.

    Witte raaf

    Ieder bouwwerk is ooit nieuw opgeleverd. Hoe langer dat geleden is, hoe meer de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor de staat van het werk. Na verloop van tijd zal de aannemer alleen nog aan te spreken zijn op ernstige gebreken. Daarvoor geldt een specifieke definitie, waaruit volgt dat niet snel sprake is van een dergelijk gebrek. Soms komt een uitspraak voorbij, waarin daar niettemin toe wordt geconcludeerd. Niet zo zeldzaam als een witte raaf, maar wel het vermelden waard.

     

    Bron: RvA 28 februari 2020, nr. 36.744 en RvA 25 november 2019, nr. 36.667.

     

Vacature advocaat-medewerker bestuursrecht21 mei 2019

  • Wij zoeken voor onze bestuursrechtpraktijk, een

    ADVOCAAT-MEDEWERKER

    Ben je minimaal 4 jaar werkzaam als advocaat?
    Ligt je hart bij het ruimtelijk bestuursrecht en heb je ervaring in de overheidspraktijk?
    Wil je graag de diepte in op een gespecialiseerd niche-kantoor?

    Dan nodigen we je graag uit om contact met ons op te nemen.

    Wij combineren hoogwaardige advocatuur met een persoonlijke benadering. Projectontwikkelaars, corporaties, architecten- en ingenieursbureaus, aannemers, beleggers en overheden maken graag van onze diensten gebruik. Een advies- en geschillenpraktijk op het gebied van vastgoed en ruimtelijk bestuursrecht vormen de kernspecialismen van ons kantoor.

    Wij bieden een boeiende praktijk, in een informele platte kantooromgeving. Onze organisatie stelt ons in staat om ons volledig te richten op onze niche: vastgoed & overheid. Bij ons krijg je de gelegenheid om een eigen praktijk te combineren met richtinggevende betrokkenheid bij ons kantoor. Past deze instelling bij jou en heb je de ambitie om je carrière op deze wijze binnen de advocatuur te vervolgen, dan zien wij uit naar een nadere kennismaking.

    Voor nadere informatie kun je contact opnemen met Thomas Rijs. Heb je interesse in deze vacature, dan kun je je CV naar hem sturen via rijs@ubinkrijs.nl.

Wet Verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars in werking getreden16 januari 2018

  • Met ingang van 1 januari 2018 is de Wet Verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars in werking getreden. Titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is daardoor veranderd, er zijn artikelen gewijzigd en toegevoegd. Ook is er een nieuw Modelreglement 2017 vastgesteld.
    Deze nieuwe wet heeft als doel het functioneren van Verenigingen van Eigenaars te verbeteren en verduurzaming te stimuleren. De wet maakt het mogelijk dat VvE’s leningen kunnen afsluiten, en verplicht VvE’s ook om jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud.

    VvE kan geld lenen
    Het nieuwe artikel 5:125 lid 4 BW bepaalt dat VvE’s bevoegd zijn een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het Reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. De schuld uit deze geldlening is deelbaar, zo bepaalt het nieuwe artikel 5:113 lid 6 BW en zal bij verkoop van het appartementsrecht mee over gaan op de nieuwe eigenaar. De notaris zal bij overdracht opgave doen van de bedragen die de eigenaar verschuldigd is aan de VvE en waar de vertrekkende eigenaar voor aansprakelijk is.

    Verplicht reserveren voor groot onderhoud
    Het was vanaf 2005 al een wettelijke verplichting voor VvE’s om een reservefonds te hebben voor groot onderhoud. Met ingang van 1 januari 2018 zijn VvE’s ook verplicht om dat reservefonds te vullen en geld te sparen voor de kosten van groot onderhoud. De wetgever wil hiermee voorkomen dat appartementencomplexen verloederen. Deze verplichting geldt alleen voor VvE’s waarvan het gebouw (geheel of gedeeltelijk) bestemd is voor bewoning.
    De VvE is verplicht om jaarlijks ten minste een bedrag te reserveren dat door de vergadering van eigenaars is vastgesteld ter uitvoering van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor de duur van 10 jaren, of ten minste 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw.

    De herbouwwaarde wordt ook gehanteerd bij het bepalen van brand- en opstalverzekering en wordt gebaseerd op een drietal kenmerken. Er wordt gekeken naar type woning, kwaliteit van bouwdelen en de inhoud van de woning. Aan het niveau en de inhoud van het MJOP worden door de wet geen eisen gesteld.

    De bedragen van het reservefonds dienen te worden gestort op een afzonderlijke bankrekening of spaarrekening t.n.v. de VvE, maar ook kan worden volstaan met een bankgarantie. Het geldbedrag moet kortom ‘beschikbaar’ zijn. Dat kan, zeker voor kleinere VvE’s, een behoorlijke impact hebben. Een VvE kan hier onderuit komen als het Reglement anders bepaalt of middels een besluit van de vergadering van eigenaars dat is genomen met een meerderheid van ten minste 4/5 (80 %) van het aantal stemmen.

    Overgangstermijn
    Deze verplichting geldt niet direct. Er geldt een overgangstermijn van 3 jaar. VvE’s hebben kortom nog 3 jaar de tijd om de reservering aan te passen aan het wettelijk niveau. Daarna geldt de norm van 0,5% of het bedrag uit het MJOP. Hierdoor is voldoende tijd ingeruimd voor VvE’s om hun bijdrage geleidelijk te verhogen. Let wel, als een VvE niet voldoende reserveert, dan kan dat lijden tot aansprakelijkheid van het bestuur.

    Modelreglement 2017
    Er is een nieuw Modelreglement beschikbaar voor VvE’s. Dit Modelreglement is afgestemd op de nieuwe wetgeving en regelt o.a. zaken over het aangaan van geldleningen en de verplichting om te sparen. Daarnaast is van de gelegenheid gebruik gemaakt om het reglement aan te passen aan nieuwe ontwikkelingen en trends. Zo is een regeling opgenomen over oplaadpunten van elektrische auto’s en het stallen van scootmobielen in de gemeenschappelijke ruimte. Ook zijn er meer regels opgenomen om handhavend te kunnen optreden tegen recreatieve verhuur (AirBnB) en is het in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten nader vastgelegd, bijvoorbeeld in het geval van het plaatsen van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak.

Vacature advocaat-medewerker25 augustus 2017

  • Wij zoeken voor onze bestuursrechtpraktijk, een

    ADVOCAAT-MEDEWERKER

    Ben je minimaal 4 jaar werkzaam als advocaat?
    Ligt je hart bij het ruimtelijk bestuursrecht en heb je ervaring in de overheidspraktijk?
    Wil je graag de diepte in op een gespecialiseerd niche-kantoor?

    Dan nodigen we je graag uit om contact met ons op te nemen.

    Wij combineren hoogwaardige advocatuur met een persoonlijke benadering. Projectontwikkelaars, corporaties, architecten- en ingenieursbureaus, aannemers, beleggers en overheden maken graag van onze diensten gebruik. Een advies- en geschillenpraktijk op het gebied van vastgoed en ruimtelijk bestuursrecht vormen de kernspecialismen van ons kantoor.

    Wij bieden een boeiende praktijk, in een informele platte kantooromgeving. Onze organisatie stelt ons in staat om ons volledig te richten op onze niche: vastgoed & overheid. Bij ons krijg je de gelegenheid om een eigen praktijk te combineren met richtinggevende betrokkenheid bij ons kantoor. Past deze instelling bij jou en heb je de ambitie om je carrière op deze wijze binnen de advocatuur te vervolgen, dan zien wij uit naar een nadere kennismaking.

    Voor nadere informatie kun je contact opnemen met Thomas Rijs. Heb je interesse in deze vacature, dan kun je je CV naar hem sturen via rijs@ubinkrijs.nl.

Attentie voor auteursrecht na doorstart bouwproject16 januari 2017

  • De afgelopen periode zijn meerdere uitspraken verschenen over architecten die zich met succes in faillissementssituaties hebben verzet tegen het verdere gebruik van hun ontwerp zolang zij niet werden betaald voor hun ontwerp. Zowel de rechtbank Gelderland, als de rechtbank Noord-Holland hebben geoordeeld dat een architect die onbetaald is gebleven zich na een doorstart met een beroep op zijn auteursrecht kan verzetten tegen het verdere gebruik van zijn ontwerp door een andere partij dan de oorspronkelijke opdrachtgever.

    Licentie

    Ontwerptekeningen van een architect zijn vrij snel aan te merken als auteursrechtelijk beschermde werken. De opdracht tot het maken van het architectonische ontwerp omvat meestal het recht voor de opdrachtgever om van de tekeningen gebruik te maken bij de realisatie van het werk. Dit is een persoonlijk gebruiksrecht voor de opdrachtgever, ook wel aangeduid als een licentie. Het auteursrecht zelf wordt daarmee niet overgedragen aan de opdrachtgever. Het auteursrecht blijft zonder expliciete andersluidende afspraken daarover bij de architect berusten.

    Het gebruiksrecht of de licentie van de opdrachtgever ten aanzien van het ontwerp betekent niet dat ook derden gerechtigd zijn om het ontwerp te gebruiken. Indien de opdrachtgever failliet gaat en het werk door een andere partij wordt voortgezet, is de opvolgende partij dus niet zonder meer gerechtigd om gebruik te maken van het ontwerp van de architect. Daarvoor is toestemming van de architect vereist, aldus de Rechtbank Gelderland. Denkbaar is dat de curator het gebruiksrecht zou willen overdragen aan de opvolgende partij. De rechtbank Noord-Holland heeft evenwel overwogen dat de licentie niet overdraagbaar is.

    Bouwstop

    In beide uitspraken kwam nog aan de orde dat het verbod op verdere gebruikmaking van de ontwerptekeningen feitelijk een bouwstop zou betekenen en dat dit te verstrekkend zou zijn gezien de wederzijds betrokken belangen. Ook dit verweer wordt in beide uitspraken gepasseerd, mede gebaseerd op de overweging dat beide architecten bereid waren om alsnog toestemming te verlenen voor het gebruik van hun ontwerp als zij alsnog voor hun werkzaamheden betaald zouden worden.

    Aandacht voor auteursrecht

    De uitspraken van de beide Rechtbank illustreren dat het auteursrecht van de architect voor hem een machtsmiddel betekent om betaling voor zijn werkzaamheden af te dwingen in faillissementssituaties als een andere partij in het kader van een doorstart van zijn ontwerp gebruik wenst te maken.

    Sterker nog, zelfs als wel volledige betaling heeft plaatsgevonden, zal in faillissementssituaties altijd moeten worden beoordeeld of het auteursrecht van de architect aan verdere gebruikmaking van zijn ontwerp in de weg staat. Uit de hiervoor besproken uitspraken volgt dat ook dan aan de orde kan zijn dat de failliete opdrachtgever uitsluitend beschikt over een niet overdraagbaar gebruiksrecht ten aanzien van het ontwerp en dat voor het gebruik van dat ontwerp door een andere partij opnieuw toestemming van de architect vereist is. Die kan zich hier mogelijk tegen verzetten of hier nadere voorwaarden aan verbinden.

    In situaties waarin de architect al volledig betaald heeft gekregen, kan een belangenafweging – die in beide uitspraken in het voordeel van de architect uitviel – wellicht uitkomst bieden. In beide uitspraken werd immers uitdrukkelijk gerefereerd aan het feit dat de architect had aangeboden toestemming te verlenen voor het verdere gebruik van zijn ontwerp als hij alsnog betaald zou krijgen. In die omstandigheden was zijn opstelling niet onredelijk en viel de belangenafweging in zijn voordeel uit. Als de architect al volledig betaald had gekregen zouden de betrokken belangen wellicht anders zijn gewogen en had de belangenafweging wellicht uitkomst hebben kunnen bieden voor de opdrachtgever. Aldus kan worden voorkomen dat de dwangpositie die ontstaat als het beroep op het auteursrecht tot een bouwstop leidt, de architect een middel in handen geeft om betaling af te dwingen van irreële bedragen, die niet in verhouding staan tot zijn gebruikelijke honorarium.

    Onduidelijkheid over de overdraagbaarheid van het recht om het ontwerp van de architect te gebruiken kan overigens eenvoudig worden voorkomen door over het auteursrecht in het kader van de contractering van de architect passende afspraken te maken, bijvoorbeeld door over te gaan tot overdracht van het auteursrecht, voor zover mogelijk, dan wel door overeen te komen dat de architect op voorhand toestemming geeft tot overdracht van het gebruiksrecht ten aanzien van zijn ontwerp.

    Zie Rechtbank Gelderland 24 maart 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:2023 en Rechtbank Noord-Holland 31 augustus 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:7375.

Betaling meerwerk na faillissement7 januari 2017

  • Actualiteit 2 december 2016: betaling meerwerk na faillissement

    Al enige tijd wordt gediscussieerd over de vraag of een curator na het faillissement van een aannemer aanspraak kan maken op betaling van werkzaamheden die door de aannemer vóór zijn faillissement zijn verricht, maar die de aannemer conform de overeengekomen betalingsregeling nog niet in rekening mocht brengen.

    Artikel 37 Faillissementswet

    Meer in het bijzonder speelt deze vraag als de curator niet bereid is om het werk na het faillissement te voltooien. Artikel 37 Fw bepaalt in dat geval dat de curator dan op zijn beurt evenmin nakoming van de overeenkomst kan verlangen. De vraag was hoe deze bepaling zich verhoudt tot de mogelijkheid om betaling te verlangen van reeds verrichte werkzaamheden ter zake waarvan nog geen opeisbare betalingsverplichting bestond ten tijde van het faillissement.

    Prejudiciële vraag

    Hierover is een zogenaamde prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad. De vraag is gesteld in een situatie waarin meerwerk was opgedragen, dat slechts gedeeltelijk was betaald. Het werk zelf was aanmerkelijk verder gevorderd, maar nog niet voltooid. Conform de betalingsregeling voor meerwerk in de modelcontracten van SWK en Woningborg was 25% van het meerwerk verschuldigd bij opdrachtverstrekking. De rest was echter pas opeisbaar na voltooiing van het meerwerk. Zover was de aannemer niet op het moment dat hij failleerde. De curator maakte aanspraak op betaling naar de stand van het werk.
    Hoge Raad schept duidelijkheid: waarde moet vergoed worden

    De Hoge Raad is duidelijk over deze kwestie. De curator kan aanspraak maken op betaling. De grondslag daarvan is niet gelegen in nakoming van de overeenkomst. Omdat de curator de overeenkomst niet gestand doet en het meerwerk dus niet wordt voltooid, wordt ook de tegenprestatie – betaling van het uitgevoerde meerwerk –contractueel niet door de koper verschuldigd. Niettemin kan de curator wel op andere grondslagen aanspraak maken op betaling.

    Als de koper vanwege het niet gestand doen van de overeenkomst door de curator tot ontbinding overgaat, ontstaat met betrekking tot reeds verrichte prestaties een ongedaanmakingsvordering jegens de koper ter hoogte van de waarde van de verrichte prestatie. Dit betekent kortom een betalingsverplichting naar de stand van de werkzaamheden.

    Als de koper niet tot ontbinding overgaat, ontstaat een dergelijke ongedaanmakingsverbintenis niet. In dat geval biedt het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking uitkomst. Dan moet op die grond in beginsel de waarde van de verrichte prestatie worden vergoed. Dit is alleen anders als de termijnregeling in de overeenkomst niet alleen de strekking heeft om het tijdstip van de opeisbaarheid van de betalingsverplichting te regelen, maar ook ertoe zou strekken dat bij het niet volledig voltooid zijn van de prestatie in het geheel geen vergoeding verschuldigd is. Dit is denkbaar in situaties waarin de prestatie pas waarde krijgt als deze volledig voltooid wordt. Bij half-voltooide werkzaamheden van een aannemer, lijkt dit niet snel aan de orde. Niet valt in te zien waarom de termijnregeling ter zake meer zou zijn dan uitsluitend een bepaling omtrent het tijdstip van opeisbaarheid van de betalingsverplichting.

    Een vergoedingsplicht van de reële waarde van verrichte werkzaamheden lijkt zonder meer billijk. De uitspraak van de Hoge Raad is tegen deze achtergrond niet verrassend.

    Verrekening schade

    Voor de praktijk is het nog van belang om op te merken dat deze uitspraak er niet aan af doet dat de koper zijn schade als gevolg van het faillissement verrekent met hetgeen hij verschuldigd is aan de aannemer c.q. de curator. Ook dit geldt ongeacht de vraag of voor de verrichte prestaties moet worden betaald in het kader van de gevolgen van een eventuele ontbinding van de aanneemovereenkomst dan wel in het kader van een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking als de overeenkomst niet wordt ontbonden, bijvoorbeeld omdat het werk wordt afgebouwd door tussenkomst van de waarborgende instantie.

    Bron: HR 2 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2729.

Afgegeven raming aangemerkt als richtprijs20 augustus 2016

  • Regie-opdracht

    Een opdrachtgever vraagt een installateur om een nieuwe CV-installatie te plaatsen. Daarna verzoekt hij om ook de radiatoren aan te passen en een badkamer aan te leggen. De installateur geeft aan dat met het maken van een offerte en het begroten van de werkzaamheden veel tijd en kosten zijn gemoeid. Hij stelt voor de werkzaamheden op regiebasis uit te voeren, mede met het oog op de korte termijn waarop de werkzaamheden zouden moeten worden gestart. De opdrachtgever gaat hiermee akkoord.

    Raming

    Nadat de eerste werkzaamheden zijn gefactureerd, maakt de opdrachtgever zijn zorgen hierover kenbaar, in het licht van de eerder door hem aan de installateur genoemde maximumbedragen voor de uit te voeren werkzaamheden van in totaal € 22.500,=. De installateur reageert met een kostenraming voor het geheel van € 29.700,=.

    Overschrijding

    Uiteindelijk verstuurt de installateur voor zijn werkzaamheden facturen tot een bedrag van in totaal € 51.754,53. De opdrachtgever laat het gedeelte waarmee de raming wordt overschreden onbetaald. Daarover volgt een procedure, die uiteindelijk bij het Hof in Amsterdam terecht komt.

    Raming = richtprijs

    Het Hof oordeelt dat de raming moet worden aangemerkt als een richtprijs als bedoeld in artikel 7:752 BW. Het gevolg daarvan is dat de richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever voor de overschrijding waarschuwt, zodat de opdrachtgever in de gelegenheid is om het werk nog aan te passen. De installateur had zich nog op het standpunt gesteld dat daarvan sprake was, omdat hij periodiek had gefactureerd en de opdrachtgever daaruit had kunnen concluderen dat de raming aanzienlijk zou worden overschreden. Dit vond het Hof echter onvoldoende om aan de betreffende waarschuwingsplicht te voldoen. De installateur mocht niet meer dan de geraamde kosten + 10% in rekening brengen.

    Niet vrijblijvend

    Deze uitspraak leert dat enige voorzichtigheid is geboden met het afgeven van een raming. Dat is geen vrijblijvende kostenindicatie. Aan het afgeven van een raming kunnen juridische consequenties zijn verbonden voor de kosten die daarna maximaal in rekening kunnen worden gebracht, namelijk indien een raming – zoals in dit geval – als een richtprijs wordt aangemerkt. De wet omschrijft overigens niet wanneer sprake is van een richtprijs. Niet iedere prijsindicatie kan als zodanig worden aangemerkt. Als bijvoorbeeld de werkzaamheden nog onvoldoende duidelijk zijn, kan het zijn dat een prijsindicatie nog niet het karakter heeft van een richtprijs. Niettemin verdient het voor aannemers aanbeveling om expliciet te waarschuwen als zich een overschrijding voordoet van eerder genoemde bedragen die met de uitvoering van bepaalde werkzaamheden gemoeid zouden zijn. Dat voorkomt discussie achteraf over de vraag of een geraamde prijs als een richtprijs moet worden aangemerkt die zonder waarschuwing niet met meer dan 10% mag worden overschreden.

    Gerechtshof Amsterdam 12 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1418, gepubliceerd op 26 juli 2016.

     

Kostenverhaal alleen mogelijk voor marktconforme kosten25 juli 2016

  • Op 8 juli 2016 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de omvang van kostenverhaal. Het betrof een situatie, waarop de oude Wet Ruimtelijke Ordening nog van toepassing was. Aan de orde was een overeenkomst tussen de gemeente Molenwaard en een exploitant, die voorzag in een verplichting voor de exploitant om een bijdrage te betalen aan de gemeente voor het bouwrijp maken van gronden en voor de aanleg van openbare voorzieningen. Omdat deze bijdragen in strijd waren met de gemeentelijke exploitatieverordening konden de afspraken uit de overeenkomst niet geldend worden gemaakt. De gemeente kan in een dergelijke situatie volgens eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad in de zogenaamde Warmond-jurisprudentie wel aanspraak maken op vergoeding van de door haar geleverde prestaties op grond van onverschuldigde betaling. In deze uitspraak was de omvang aan de orde van de kosten die op deze grondslag alsnog voor rekening van de exploitant konden worden gebracht.

     

    Omvang kostenverhaal

    De Hoge Raad oordeelt in deze uitspraak dat de omvang van het kostenverhaal op grond van onverschuldigde betaling wordt beperkt tot de bijdrage waarop aanspraak gemaakt had kunnen worden indien de exploitatieverordening zou zijn gevolgd. Tegelijkertijd kunnen maximaal de kosten worden verhaald die overeenkomen met de marktwaarde van de door de gemeente verrichte prestatie.

     

    Toerekening, profijt en proportionaliteit

    In het kader van het eerste criterium – tot welke omvang was kostenverhaal op grond van de exploitatieverordening mogelijk – is het aan de gemeente om te stellen en onderbouwen welke voorzieningen van openbaar nut specifiek met betrekking tot het perceel van exploitant zijn getroffen. Onvoldoende is daartoe dat de gemeente de kosten onderbouwd met betrekking tot het gehele gebied waartoe het perceel van de exploitant behoort. In dit geval had de gemeente zich overigens ook niet daartoe beperkt. Zij had ook de totale oppervlakte van de gebate percelen becijferd en een conform de exploitatieverordening becijferde rekeneenheid betrokken in de vaststelling van hetgeen op grond van de exploitatieverordening in rekening had kunnen worden gebracht. Dat kon de toets der kritiek van de Hoge Raad doorstaan. In de huidige Wro liggen vergelijkbare beginselen ten grondslag aan de mogelijkheid om kosten die gemaakt worden voor een geheel exploitatiegebied of zelfs bovenplanse kosten, ten laste van individuele gronden in een exploitatieplan te brengen.

     

    Marktwaarde

    De Hoge Raad specificeert verder – onder verwijzing naar een eerder arrest uit 2014 – dat de marktwaarde van de verrichte prestatie de waarde betreft die in het economisch verkeer aan die prestatie wordt toegekend. In het algemeen zal dit het bedrag zijn dat in het economisch verkeer betaald had moeten worden voor het verrichten van de werkzaamheden, in dit geval voor het aanleggen van de voorzieningen van openbaar nut. Vervolgens moet dan het aan de percelen van de exploitant toe te rekenen deel daarvan in aanmerking worden genomen.

     

    Discussie over marktconformiteit?

    Het is in beginsel aan de gemeente om de waarde van de door haar verrichte prestatie aannemelijk te maken. Als de gemeente de aanleg van het openbaar gebied heeft aanbesteed, zal dit niet tot al te veel discussie leiden. De uitkomst van de aanbesteding zal dan naar verwachting als marktconforme prijs worden aangemerkt. Zijn werkzaamheden niet aanbesteed, dan bestaat meer ruimte voor discussie en zal de gemeente de marktconformiteit van de in rekening gebrachte werkzaamheden anderszins aannemelijk moeten maken.

    Of de uitspraak van de Hoge Raad betekent dat ook onder de Wro uitsluitend marktconforme kosten voor verhaal in aanmerking komen, valt nog te bezien. De uitspraak van de Hoge Raad ziet op de vraag in hoeverre betaling dient plaats te vinden van onverschuldigd door de gemeente verrichte prestaties, omdat de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst niet geldend kan worden gemaakt. Dat is strikt genomen een ander beoordelingskader dan de vraag naar kostenverhaal krachtens een overeenkomst binnen de mogelijkheden van de huidige Wro. Tegelijkertijd geldt ook onder de huidige Wro het uitgangspunt dat een gemeente niet meer kosten kan verhalen dan objectief gerechtvaardigd is, hetgeen onder andere tot uitdrukking komt in de criteria van toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit. Betoogd kan worden dat ook in het licht van deze criteria hooguit marktconforme kosten voor rekening van de exploitant kunnen worden gebracht, in lijn met de hier besproken uitspraak van de Hoge Raad.

    HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1441 (Molenwaard).

     

Ubink Rijs partner van VN Constructeurs22 april 2016

  • VN Constructeurs is een beroepsvereniging van constructeurs, die hen vertegenwoordigt en hun belangen behartigt. VN Constructeurs richt zich op het verbeteren van de maatschappelijke positie en het imago, op het bevorderen van de rol en de waarde in de bouwkolom, op versterking van het ondernemerschap en op het stimuleren van vakmanschap.

    De leden van VN Constructeurs lopen regelmatig tegen juridische vraagstukken aan, zowel tijdens het contracteren, als bij de uitvoering van opdrachten. Ubink Rijs Advocaten is gespecialiseerd in de constructeursbranche. VN Constructeurs en Ubink Rijs Advocaten zijn een samenwerking aangegaan om de leden van VN Constructeurs juridische ondersteuning te kunnen bieden, als onderdeel van het lidmaatschap van VN Constructeurs.

    Juridische helpdesk

    In het kader van de samenwerking biedt Ubink Rijs Advocaten een gratis helpdeskfunctie voor leden van VN Constructeurs. Daarnaast is het mogelijk om tegen een eenmalige vergoeding een beoordeling van standaardcontracten te laten uitvoeren. Tot slot heeft Ubink Rijs Advocaten tariefafspraken gemaakt met VN Constructeurs indien haar leden Ubink Rijs Advocaten wensen in te schakelen voor nadere juridische bijstand.

    Wij zijn verheugd onze kennis van deze branche en de specifieke juridische aspecten daarvan aldus te kunnen aanwenden voor de leden van VN Constructeurs. Wij kijken uit naar een constructieve samenwerking.