Wet Verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars in werking getreden

Met ingang van 1 januari 2018 is de Wet Verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars in werking getreden. Titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is daardoor veranderd, er zijn artikelen gewijzigd en toegevoegd. Ook is er een nieuw Modelreglement 2017 vastgesteld.
Deze nieuwe wet heeft als doel het functioneren van Verenigingen van Eigenaars te verbeteren en verduurzaming te stimuleren. De wet maakt het mogelijk dat VvE’s leningen kunnen afsluiten, en verplicht VvE’s ook om jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud.

VvE kan geld lenen
Het nieuwe artikel 5:125 lid 4 BW bepaalt dat VvE’s bevoegd zijn een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het Reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. De schuld uit deze geldlening is deelbaar, zo bepaalt het nieuwe artikel 5:113 lid 6 BW en zal bij verkoop van het appartementsrecht mee over gaan op de nieuwe eigenaar. De notaris zal bij overdracht opgave doen van de bedragen die de eigenaar verschuldigd is aan de VvE en waar de vertrekkende eigenaar voor aansprakelijk is.

Verplicht reserveren voor groot onderhoud
Het was vanaf 2005 al een wettelijke verplichting voor VvE’s om een reservefonds te hebben voor groot onderhoud. Met ingang van 1 januari 2018 zijn VvE’s ook verplicht om dat reservefonds te vullen en geld te sparen voor de kosten van groot onderhoud. De wetgever wil hiermee voorkomen dat appartementencomplexen verloederen. Deze verplichting geldt alleen voor VvE’s waarvan het gebouw (geheel of gedeeltelijk) bestemd is voor bewoning.
De VvE is verplicht om jaarlijks ten minste een bedrag te reserveren dat door de vergadering van eigenaars is vastgesteld ter uitvoering van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor de duur van 10 jaren, of ten minste 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw.

De herbouwwaarde wordt ook gehanteerd bij het bepalen van brand- en opstalverzekering en wordt gebaseerd op een drietal kenmerken. Er wordt gekeken naar type woning, kwaliteit van bouwdelen en de inhoud van de woning. Aan het niveau en de inhoud van het MJOP worden door de wet geen eisen gesteld.

De bedragen van het reservefonds dienen te worden gestort op een afzonderlijke bankrekening of spaarrekening t.n.v. de VvE, maar ook kan worden volstaan met een bankgarantie. Het geldbedrag moet kortom ‘beschikbaar’ zijn. Dat kan, zeker voor kleinere VvE’s, een behoorlijke impact hebben. Een VvE kan hier onderuit komen als het Reglement anders bepaalt of middels een besluit van de vergadering van eigenaars dat is genomen met een meerderheid van ten minste 4/5 (80 %) van het aantal stemmen.

Overgangstermijn
Deze verplichting geldt niet direct. Er geldt een overgangstermijn van 3 jaar. VvE’s hebben kortom nog 3 jaar de tijd om de reservering aan te passen aan het wettelijk niveau. Daarna geldt de norm van 0,5% of het bedrag uit het MJOP. Hierdoor is voldoende tijd ingeruimd voor VvE’s om hun bijdrage geleidelijk te verhogen. Let wel, als een VvE niet voldoende reserveert, dan kan dat lijden tot aansprakelijkheid van het bestuur.

Modelreglement 2017
Er is een nieuw Modelreglement beschikbaar voor VvE’s. Dit Modelreglement is afgestemd op de nieuwe wetgeving en regelt o.a. zaken over het aangaan van geldleningen en de verplichting om te sparen. Daarnaast is van de gelegenheid gebruik gemaakt om het reglement aan te passen aan nieuwe ontwikkelingen en trends. Zo is een regeling opgenomen over oplaadpunten van elektrische auto’s en het stallen van scootmobielen in de gemeenschappelijke ruimte. Ook zijn er meer regels opgenomen om handhavend te kunnen optreden tegen recreatieve verhuur (AirBnB) en is het in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten nader vastgelegd, bijvoorbeeld in het geval van het plaatsen van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak.